Au cœur des préoccupations nationales, le logement au Sénégal demeure un défi colossal, exacerbé par une urbanisation galopante et une croissance démographique de 2,9 %. Face à cette tension permanente, Pape Djibril Diakhité, commissaire aux enquêtes économiques au ministère de l’Industrie et du Commerce, consultant immobilier et auteur, apporte une contribution décisive à travers son nouvel ouvrage. Son diagnostic est sans appel : le marché locatif sénégalais est dans une impasse qui nécessite bien plus que de simples mesures de baisse conjoncturelle. Pour l’expert, la situation actuelle est le résultat d’un décalage profond entre l’arsenal juridique et la réalité du terrain.
> « Nous constatons un marché locatif qui est un peu désinstatif. Les gens ne comprennent pas d’abord la réglementation. Même si elle est comprise, elle n’est pas appliquée. Même si elle n’est pas appliquée, la réglementation n’est pas adaptée. »
Cette analyse met en lumière un goulot d’étranglement majeur : l’obsolescence des textes de référence. L’un des piliers de la régulation, le décret 2010-439 fixant le prix des terrains et des constructions, est au point mort depuis plus d’une décennie. Ce texte, qui devrait contractuellement être révisé tous les deux ans pour refléter les réalités économiques, n’a plus été touché depuis 2010. Cette inertie prive les experts de bases légales valides pour déterminer la valeur locative réelle selon la méthode de la surface corrigée.
> « Depuis 2010, ce texte n’a pas été révisé. Ce qui fait que les experts immobiliers censés calculer la surface corrigée pour déterminer la valeur locative ne peuvent pas calculer sur une base légale valide. C’est-à-dire qu’ils appliquent les prix du marché. »
Au-delà de la technique, Pape Djibril Diakhité pointe la responsabilité des intermédiaires immobiliers. Entre spéculations abusives et méconnaissance des décrets récents, les agences et les courtiers dictent souvent leurs propres lois au détriment des locataires. Bien que le décret 2023-382 limite désormais la caution à deux mois et supprime le loyer d’avance, la pratique reste largement ignorée par les acteurs du secteur, faute de suivi rigoureux.
> « Il faut que l’État puisse mettre en place un système qui permet de recenser les agences immobilières et les courtiers et de faire un suivi rigoureux par rapport à l’application de la réglementation par ces acteurs. Parce que les spéculations dont on parle souvent proviennent de ces intermédiaires. »
Pour sortir de cette crise, l’auteur propose une approche holistique mêlant fiscalité, économie et aménagement du territoire. Il suggère notamment d’utiliser l’immobilier de haut standing comme levier de financement pour l’habitat social, créant ainsi un mécanisme de solidarité économique interne.
> « Les solutions que nous avons proposées à travers cet ouvrage sont des solutions durables. C’est à la fois d’ordre juridique, d’ordre fiscal et économique, mais aussi d’ordre social et territorial. On a proposé que l’État puisse taxer l’immobilier de luxe pour financer le logement social. »
Enfin, la solution passe impérativement par la décentralisation. Avec près de 30 % de la population concentrée sur la petite région de Dakar, la pression foncière ne pourra s’atténuer qu’en offrant des alternatives viables à l’intérieur du pays. L’engagement de l’État dans le programme de 30 000 logements, dont une partie importante hors de l’axe Dakar-Thiès-Mbour, marque un premier pas. Toutefois, comme le souligne Monsieur Diakhité, le succès de cette transition repose sur la capacité de l’État à redevenir un acteur central du financement et à garantir l’application stricte des textes pour que chaque Sénégalais puisse enfin accéder à un logement abordable et digne.